Wijchen werkt met een uitgesproken systematiek. Voor kleinschalige woningbouw geldt een eigen toetsingskader met een puntensysteem waarmee u vooraf kunt inschatten of uw plan kans maakt, en de gemeente heeft haar kostenverhaal in concrete bedragen vastgelegd. Wie die kaders kent, weet vroeg of een plan haalbaar en betaalbaar is. Ik toets dat vooraf en stel uw principeverzoek op dat puntensysteem af.
Wettelijke stand: 24 juli 2026.
Het puntensysteem voor kleinschalige woningbouw
Dit is het meest bepalende kader in Wijchen, en het is elders ongebruikelijk. Wilt u één woning toevoegen, bijvoorbeeld op een bestaand erf of op een VAB-locatie, dan valt uw plan onder het kleinschalig woningbouwinitiatief met een eigen toetsingskader.
De gemeente vraagt u vooraf zelf te toetsen of uw initiatief kans maakt, aan de hand van een puntensysteem. Uw plan wordt beoordeeld op vier thema’s: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik, passende ontwikkeling en behoefte. Om aan de minimale kwaliteitseisen te voldoen, moet uw initiatief binnen die thema’s ten minste vier punten behalen.
Daarnaast gelden basisvoorwaarden: het gaat om een particulier initiatief, om maximaal één woning, om een woning voor onbepaalde tijd, en er moet sprake zijn van een legale situatie op het moment van indienen. Voor tijdelijke woningen en voor mantelzorg- of pré-mantelzorgwoningen loopt de route anders, namelijk via een omgevingsvergunning.
De beoordeling verloopt in stappen. Na indiening volgt een tussentoets waarbij uw initiatief breder wordt bekeken, onder meer op milieu, verkeer, water en flora en fauna. Blijkt daarna aanpassing nodig, dan mag u uw initiatief eenmalig tussentijds aanpassen. Daarna volgt een nieuwe beoordeling en gaat het plan naar het college. Kleinschalige woningbouwinitiatieven worden het hele jaar door beoordeeld, dus u bent niet aan indieningsrondes gebonden.
Wat dit voor u betekent: de score is geen formaliteit maar bepaalt of het zin heeft om in te dienen. En omdat u maar één keer mag aanpassen, telt het dubbel dat het plan in de eerste ronde al zo sterk mogelijk is. Donkers Advies zet uw plan daarom op tegen de vier thema’s voordat u indient, zodat u die ene aanpassing niet nodig heeft of gericht kunt inzetten.
Wat het gaat kosten: Wijchen is concreet
Wijchen heeft het kostenverhaal in beleid vastgelegd, en dat maakt de financiële kant vroeg inzichtelijk. Drie posten zijn van belang.
Het vooroverleg is een lichter product dan het principeverzoek en kent een vast tarief. Vraagt u binnen zes maanden na het vooroverleg een vergunning aan voor hetzelfde plan, dan worden die kosten in mindering gebracht op de leges voor de vergunning.
De exploitatiebijdrage bedraagt bij kleinschalige plannen van één of twee woningen 4.000 euro per woning. Dat is een concreet bedrag waarmee u kunt rekenen.
De plankosten kennen bij kleine bouwactiviteiten vaste bedragen op grond van artikel 13.5 van de Omgevingsregeling. Voor het bouwen van één woning geldt een maximum van 8.700 euro. Let op dat plankosten voor civieltechnische werkzaamheden daar nog bovenop kunnen komen.
Wijchen regelt het kostenverhaal bij voorkeur privaatrechtelijk, via een anterieure overeenkomst, en niet publiekrechtelijk via een regeling in het omgevingsplan of de BOPA. In die overeenkomst worden ook afspraken over het woningbouwprogramma en over planschade vastgelegd. Reken er dus op dat u een overeenkomst met de gemeente sluit voordat de procedure doorloopt.
Bedragen en tarieven worden periodiek aangepast. Controleer de actuele legesverordening en de beleidsnotitie kostenverhaal, of laat de rekensom voor uw situatie maken.
Waarom Donkers Advies
Donkers Advies kent de beoordeling van binnenuit. Vanuit de gemeentelijke praktijk zijn dit soort plannen beoordeeld, dus het is bekend hoe een principeverzoek wordt gelezen en waar een plan op vastloopt.
Het plan scoort voordat u indient. Bij een kleinschalig woningbouwinitiatief wordt uw plan vooraf tegen de vier thema’s gezet, zodat de ene toegestane aanpassing niet verloren gaat.
De rekensom vooraf. Exploitatiebijdrage, plankosten en leges worden vroeg in beeld gebracht, zodat u weet of het plan financieel uitkomt.
Oog voor het provinciale spoor. Provinciale instructieregels werken door in de beoordeling. Die toets gebeurt vanaf het begin, zodat u niet voor verrassingen komt te staan.
Principeverzoek of vooroverleg?
Wijchen kent beide, en het verschil bepaalt wat u eruit haalt.
Een vooroverleg is het lichtere product. Het is geschikt om te laten toetsen of een plan binnen de regels past of aan de welstandseisen voldoet, en kent een vast, relatief laag tarief dat bij een vervolgaanvraag binnen zes maanden wordt verrekend.
Een principeverzoek gaat verder: u vraagt de gemeente een standpunt over een plan dat niet binnen het omgevingsplan past. Het verzoek wordt getoetst en vervolgens voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders. Uit uw aanvraag moet duidelijk blijken waarom uw plan niet past binnen het omgevingsplan.
Een belangrijk praktisch gegeven: een principebesluit is twaalf maanden geldig. Dat is ruimer dan in veel gemeenten, maar het betekent wel dat u binnen dat jaar door moet pakken. Vervalt de geldigheid, dan kan een nieuwe beoordeling nodig zijn, bijvoorbeeld omdat het beleid inmiddels is gewijzigd.
De gemeente streeft ernaar binnen zes weken te reageren op een vooroverleg. Duurt het langer, dan hoort u dat.
Welke route past bij uw plan?
| Wanneer | Kenmerk | |
|---|---|---|
| OPA | Uw plan past binnen het omgevingsplan, maar is vergunningplichtig | Lichtste route, sterke positie |
| BOPA | Uw plan wijkt af, als concreet initiatief op uw locatie | Vergunning op basis van uw aanvraag |
| Wijziging omgevingsplan | De regels zelf moeten veranderen, of meerdere percelen of eigenaren zijn betrokken | Vaststelling door de gemeenteraad |
Een veelgehoord misverstand: een wijziging van het omgevingsplan zou nodig zijn zodra een ontwikkeling permanent is. Dat klopt niet. Ook een BOPA maakt een permanente ontwikkeling mogelijk; de vergunde woning staat er structureel. Het onderscheid zit in de vraag of de planregels zelf moeten veranderen en of er meer partijen of percelen bij betrokken zijn.
Een praktisch gegeven: Wijchen en Druten werken ambtelijk samen in één werkorganisatie met hetzelfde omgevingsloket. De regels verschillen wel, want beide gemeenten hebben een eigen gemeenteraad, omgevingsplan en beleid. Het puntensysteem voor kleinschalige woningbouw geldt bijvoorbeeld alleen in Wijchen. Ligt uw plan in de buurgemeente, lees dan de pagina over bouwplannen in Druten.
Het gebied: kern, kerkdorpen en Maas en Waal
Wijchen telt ruim 41.000 inwoners op ongeveer 70 vierkante kilometer, verdeeld over negen kernen: Wijchen zelf, Alverna, Balgoij, Batenburg, Bergharen, Hernen, Leur, Niftrik en Woezik. De kern Wijchen is met afstand de grootste; ruim vier op de vijf inwoners woont daar. De gemeente maakt deel uit van de stadsregio Nijmegen en ligt in het Land van Maas en Waal.
Het verschil tussen de kern en de kerkdorpen werkt door in wat er mogelijk is. In de kern Wijchen gaat het vaker om verdichting, woningsplitsing en herontwikkeling van bestaand vastgoed. In de kleine kernen en het buitengebied domineren juist de vrijkomende agrarische bebouwing, functieverandering en kleinschalige woningbouw.
Het landschap verschilt eveneens sterk. Langs de Maas bij Balgoij, Niftrik en Batenburg liggen natuurgebieden en buitendijkse gronden, met bijbehorende beperkingen rond water en natuur. Bij Bergharen ligt het grootste aaneengesloten rivierzandduingebied van West-Europa, grotendeels bebost. Rond Leur zijn er bossen en bij Alverna vennen. Voor plannen in of nabij die gebieden wegen natuur, water en landschap zwaar mee.
Batenburg verdient aparte aandacht. Het is formeel een stad, met een kasteelruïne en veel historische, vaak witgepleisterde bebouwing. Voor plannen daar spelen cultuurhistorie en het bebouwingsbeeld een grote rol.
Veelvoorkomende plannen in Wijchen
- Eén woning toevoegen op een bestaand erf, via het kleinschalig woningbouwinitiatief
- Een agrarische bestemming wijzigen naar wonen bij een stoppend bedrijf
- Herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing, die in Wijchen expliciet onder het kleinschalig initiatief valt
- Een woning splitsen of een extra wooneenheid toevoegen binnen bestaande bebouwing
- Bouwen buiten het bouwvlak op een bestaand perceel
- Een mantelzorgwoning of pré-mantelzorgwoning, die via een omgevingsvergunning loopt
- Uitbreiding van een bedrijf terwijl de toegestane oppervlakte al is gemaximeerd
- Verbouwing of herbestemming binnen het historische bebouwingsbeeld van Batenburg of Bergharen
Zo werkt het
- Haalbaarheidstoets. Uw plan wordt getoetst aan het omgevingsplan, het woonbeleid, het toetsingskader voor kleinschalige woningbouw en het provinciale spoor.
- Scoren op de vier thema’s. Gaat het om een kleinschalig woningbouwinitiatief, dan wordt het plan vooraf tegen ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik, passende ontwikkeling en behoefte gezet.
- De rekensom. Exploitatiebijdrage, plankosten en leges komen in beeld voordat u verder investeert.
- Principeverzoek indienen. Het verzoek wordt opgesteld met een heldere motivering van waarom het plan afwijkt en waarom medewerking gerechtvaardigd is.
- Formele procedure en begeleiding. Binnen de geldigheidstermijn van twaalf maanden wordt de BOPA-aanvraag opgestart en begeleid tot en met het besluit, inclusief de anterieure overeenkomst.
Veelgestelde vragen over bouwplannen in Wijchen
Wat is het kleinschalig woningbouwinitiatief in Wijchen?
Dat is het toetsingskader voor plannen waarbij één woning wordt toegevoegd, waaronder ook VAB-locaties vallen. Uw plan wordt beoordeeld op vier thema’s: ruimtelijke kwaliteit, duurzaam ruimtegebruik, passende ontwikkeling en behoefte. Om aan de minimale kwaliteitseisen te voldoen moet uw initiatief binnen die thema’s ten minste vier punten behalen. De gemeente vraagt u die toets vooraf zelf te doen.
Welke voorwaarden gelden voor een kleinschalig woningbouwinitiatief?
Het moet gaan om een particulier initiatief, om maximaal één woning, om een woning voor onbepaalde tijd, en er moet sprake zijn van een legale situatie op het moment van indienen. Voor tijdelijke woningen en voor mantelzorg- of pré-mantelzorgwoningen loopt de route via een omgevingsvergunning en niet via dit kader.
Kan ik mijn plan nog aanpassen tijdens de beoordeling?
Eenmalig. Na de tussentoets, waarbij uw initiatief breder wordt beoordeeld op onder meer milieu, verkeer, water en flora en fauna, mag u uw plan één keer tussentijds aanpassen. Daarna volgt een nieuwe beoordeling en gaat het naar het college. Omdat u die mogelijkheid maar één keer heeft, is een sterke eerste indiening belangrijk.
Hoe lang is een principebesluit in Wijchen geldig?
Twaalf maanden. Dat is ruimer dan in veel gemeenten, maar u moet binnen dat jaar de vervolgprocedure starten. Laat u de termijn verlopen, dan kan een nieuwe beoordeling nodig zijn, bijvoorbeeld omdat het beleid inmiddels is gewijzigd.
Wat is het verschil tussen een vooroverleg en een principeverzoek?
Een vooroverleg is het lichtere product, geschikt om te laten toetsen of een plan binnen de regels past of aan de welstandseisen voldoet. Het kent een vast tarief dat wordt verrekend als u binnen zes maanden een vergunning aanvraagt voor hetzelfde plan. Een principeverzoek gaat verder: daarmee vraagt u een standpunt over een plan dat niet binnen het omgevingsplan past, en het wordt voorgelegd aan het college.
Wat kost een plan in Wijchen?
Naast leges betaalt u bij kleinschalige plannen van één of twee woningen een exploitatiebijdrage van 4.000 euro per woning. Voor de plankosten geldt bij kleine bouwactiviteiten een vast maximum, voor het bouwen van één woning 8.700 euro, waarbij plankosten voor civieltechnische werkzaamheden daar nog bovenop kunnen komen. De actuele bedragen staan in de legesverordening en de beleidsnotitie kostenverhaal.
Hoe regelt Wijchen het kostenverhaal?
Bij voorkeur privaatrechtelijk, via een anterieure overeenkomst, en niet publiekrechtelijk via een regeling in het omgevingsplan of de BOPA. In die overeenkomst worden ook afspraken over het woningbouwprogramma en over planschade vastgelegd. Reken erop dat u zo’n overeenkomst sluit voordat de procedure doorloopt.
Hoe snel reageert de gemeente?
Op een vooroverleg streeft de gemeente naar een reactie binnen zes weken. Duurt het langer, dan laat de gemeente dat weten. Bij een principeverzoek hangt de doorlooptijd af van de complexiteit en van de agenda van het college, omdat het verzoek daaraan wordt voorgelegd.
Heb ik in Wijchen een aparte splitsingsvergunning nodig?
Nee. Wijchen kent geen losstaande woningvormings- of splitsingsvergunning; de beoordeling loopt via de omgevingsvergunning. Past de splitsing niet binnen het omgevingsplan, dan is een BOPA nodig. Houd rekening met eisen aan de minimale omvang van een zelfstandige wooneenheid; afwijken daarvan vraagt een sterke onderbouwing van de woonkwaliteit.
Waar moet ik op letten in het buitengebied of langs de Maas?
Langs de Maas bij Balgoij, Niftrik en Batenburg liggen natuurgebieden en buitendijkse gronden, waar water en natuur zwaar meewegen. Bij Bergharen ligt een groot rivierzandduingebied. Daarnaast gelden de provinciale instructieregels, waaronder die rond het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone. Een gemeentelijk ja is daar niet altijd voldoende; zie bouwplannen in Gelderland voor het provinciale kader.
Moet ik participatie organiseren?
Bij de formele aanvraag geeft u aan of en hoe u de omgeving heeft betrokken. Wijchen heeft daarvoor een participatiewijzer opgesteld, dus het loont die vooraf te raadplegen. De gemeente mag de vorm van participatie niet voorschrijven. In de kleine kernen is vroeg contact met omwonenden bovendien praktisch verstandig.
Wat als mijn principeverzoek negatief wordt beoordeeld?
Een negatieve reactie is niet altijd het einde. Bij een kleinschalig woningbouwinitiatief gaat het vaak om de score op een van de vier thema’s, en dat is soms met een aangepast ontwerp of een betere onderbouwing te verbeteren. Lees wat u kunt doen bij een afgewezen verzoek.
Bronnen
- Gemeente Wijchen, informatie over principeverzoek, vooroverleg en kleinschalige woningbouwinitiatieven (wijchen.nl)
- Beleidsnotitie kostenverhaal bij ruimtelijke ontwikkelingen gemeente Wijchen en de legesverordening
- Nota ruimtelijke kwaliteit en de participatiewijzer gemeente Wijchen
- Omgevingsverordening Gelderland (gelderland.nl)
- Omgevingswet, Besluit kwaliteit leefomgeving en Omgevingsregeling (wetten.overheid.nl)
- Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl)
Gecontroleerd op 24 juli 2026. Gemeentelijk beleid, toetsingskaders, bedragen en tarieven wijzigen regelmatig. Raadpleeg voor uw eigen situatie altijd de actuele informatie van de gemeente Wijchen, of laat uw plan toetsen.
