Buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) aanvragen
Wijkt uw plan af van het omgevingsplan? Dan heeft u een BOPA nodig: een omgevingsvergunning waarmee de gemeente een uitzondering op haar eigen plan maakt. Ik stel de onderbouwing op, dien de aanvraag in en begeleid het traject tot het besluit.
Het verschil tussen een BOPA die wordt verleend en een die strandt, zit zelden in het plan zelf. Het zit in de onderbouwing. Ik heb vanuit de gemeentelijke praktijk aanvragen beoordeeld, dus ik weet waar het college op let, welke vragen een dossier oproept en waar een motivering het in bezwaar niet houdt. Dat verwerk ik vooraf in uw aanvraag.
Bespreek uw planIn het kort
In het kort
| Wat u krijgt | Een haalbaarheidstoets, de ruimtelijke onderbouwing, de aanvraag en begeleiding tot het besluit |
| Wanneer u dit nodig heeft | Als uw plan afwijkt van het omgevingsplan en u toch een vergunning wilt |
| Wat het kost | Gemeentelijke leges, onderzoekskosten, advieskosten en soms kostenverhaal |
| Hoe lang het duurt | Gewone procedure: acht tot veertien weken na een complete aanvraag. Uitgebreide procedure: zes maanden wettelijk, in de praktijk 26 tot 32 weken. De voorbereiding komt daarbovenop |
| Eerste stap | Een gesprek waarin ik u zeg of uw plan kansrijk is en of het lichter kan |
Aanbod
Wat ik voor u doe bij een BOPA
- Een haalbaarheidsanalyse waarin ik uw plan toets aan het omgevingsplan, het gemeentelijk beleid en de provinciale regels, en u vertel of het kansrijk is voordat u geld uitgeeft aan onderzoeken.
- Advies over de route. Soms volstaat een lichtere procedure of is uw plan zelfs vergunningvrij.
- Waar dat verstandig is eerst een principeverzoek, zodat u de bereidheid van de gemeente kent voordat u in een volledige onderbouwing investeert.
- De ruimtelijke onderbouwing, met de motivering van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en de coördinatie van de benodigde onderzoeken.
- Indiening via het Omgevingsloket en begeleiding tot het besluit, inclusief de afstemming met de behandelend ambtenaar en de omgevingsdienst.
U heeft in dat hele traject één aanspreekpunt: mij.
Toepassingsgebied
Wanneer heeft u een BOPA nodig?
Zodra uw plan afwijkt van het omgevingsplan. De situaties die ik het vaakst tegenkom:
- Een woning toevoegen, in de kern of in het buitengebied
- Een woning bouwen buiten het bouwvlak of buiten de bebouwingscontour
- Bedrijfsbebouwing uitbreiden boven de oppervlakte die het omgevingsplan toestaat
- Een functiewijziging van agrarisch naar wonen of naar een andere functie
- Herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing of een leegstaand pand
- Een woning splitsen of een woning toevoegen binnen een bestaand pand
- Een mantelzorgwoning die niet vergunningvrij is
- Een bed and breakfast, zorgfunctie of recreatieve nevenactiviteit bij een woning of agrarisch bedrijf
- Afwijken van de toegestane bouwhoogte, rooilijn of gebruiksregels
Twijfelt u of uw plan een BOPA vereist? Dat is de eerste vraag die ik beantwoord, en het antwoord is regelmatig dat het lichter kan.
Wat is het
Wat is een BOPA?
Een BOPA, voluit een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, is een omgevingsvergunning voor een plan dat afwijkt van het omgevingsplan. De gemeente kan die vergunning verlenen als u aantoont dat uw plan leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Dat is het beoordelingscriterium onder de Omgevingswet, vastgelegd in artikel 8.0a lid 2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving.
In gewone taal: de gemeente moet kunnen uitleggen waarom uw plan op juist deze plek past naast alles wat er al is, en die uitleg moet een bezwaar- of beroepsprocedure kunnen doorstaan. Zij mag afwijken van haar eigen plan, maar zij hoeft niet. Daar zit het verschil met een plan dat binnen de regels past, waar de gemeente moet verlenen zodra u eraan voldoet. Bij een BOPA heeft zij beoordelingsruimte, en daarom bepalen de kwaliteit van uw onderbouwing en de afstemming vooraf een reëel deel van uw kans van slagen.
Wilt u meer achtergrond? Lees de uitgebreide uitleg over wat een BOPA precies is.
Kerncijfers
Wat kost een BOPA?
De kosten bestaan uit vier posten, en het is verstandig ze los van elkaar te bekijken.
Gemeentelijke leges betaalt u voor het in behandeling nemen van de aanvraag. Die verschillen sterk per gemeente en hangen meestal af van de bouwsom of het type activiteit. U bent ze verschuldigd ongeacht de uitkomst.
Onderzoekskosten zijn de kosten van de rapporten die uw plan nodig heeft, bijvoorbeeld bodem, geluid, ecologie of stikstof. Dit is meestal de grootste en de minst voorspelbare post, en precies daarom toets ik eerst de haalbaarheid: het is zonde om deze kosten te maken voor een plan dat er toch niet komt.
Advieskosten zijn mijn werkzaamheden: de analyse, de onderbouwing, de aanvraag en de begeleiding.
Kostenverhaal komt erbij als uw plan een aangewezen bouwactiviteit betreft, zoals het bouwen van woningen of bedrijfspanden. De gemeente verhaalt dan haar kosten voor de ontwikkeling, bij voorkeur via een overeenkomst die u vooraf sluit. Let erop dat plankosten die onder het kostenverhaal vallen niet ook nog eens via de leges worden gerekend, en vraag de gemeente hoe zij die twee scheidt.
Kerncijfers
Hoe lang duurt een BOPA?
De gewone procedure is de hoofdregel. De gemeente beslist binnen acht weken, met een eenmalige verlenging van maximaal zes weken, dus ten hoogste veertien weken na een complete aanvraag.
De uitgebreide procedure geldt alleen in aangewezen gevallen, zoals bepaalde milieubelastende activiteiten, rijksmonumenten en Natura 2000-activiteiten, of wanneer u er zelf om vraagt. De wettelijke beslistermijn is dan zes maanden, met een ontwerpbesluit dat zes weken ter inzage gaat. In de praktijk loopt zo'n traject vaak op tot 26 tot 32 weken.
Twee dingen bepalen uw planning meer dan de wettelijke termijn. Het eerste is de volledigheid van uw aanvraag: is die niet compleet, dan pauzeert de termijn totdat u aanvult. Het tweede is het adviesrecht van de gemeenteraad. De raad kan vooraf gevallen aanwijzen waarin hij over een BOPA een bindend advies uitbrengt, en woningbouw valt daar vaak onder. De beslistermijn wordt daar niet door verlengd, terwijl de raad niet wekelijks vergadert. Ik zoek daarom aan het begin uit of uw plan onder dat adviesrecht valt, zodat de raadsvergaderingen in de planning zijn opgenomen en uw aanvraag daar niet op stilvalt.
Aanpak
Waarom de ene BOPA wordt verleend en de andere strandt
Drie dingen maken in de praktijk het verschil, en geen ervan gaat over het plan zelf.
De beoordeling van binnenuit kennen.
Een behandelend ambtenaar leest uw dossier met een vaste set vragen in het hoofd. Wordt de afweging expliciet gemaakt of moet hij die zelf reconstrueren? Is de motivering navolgbaar voor iemand die de locatie niet kent? Zijn de belangen van de buren benoemd of stilzwijgend overgeslagen? Ik schrijf de onderbouwing zo dat die vragen beantwoord zijn voordat ze gesteld worden.
De provinciale regels niet vergeten.
Een gemeentelijk ja is niet altijd genoeg. Provinciale regels werken door in de beoordeling van uw aanvraag. In Noord-Brabant gaat het dan bijvoorbeeld om het onderscheid tussen stedelijk en landelijk gebied en om de verplichte investering in kwaliteitsverbetering van het landschap, een kostenpost die vaak wordt onderschat. In Gelderland en Limburg gelden eigen regels. Die toets doe ik vroeg, zodat u niet halverwege voor verrassingen komt te staan.
Weten wat er na de vergunning gebeurt.
Een verleende vergunning waar een buurman met succes bezwaar tegen maakt, heeft u niets opgeleverd. De onderbouwing moet bestand zijn tegen bezwaar en beroep, en beschermt daarmee ook de vergunning die erop volgt.
Procedure kiezen
BOPA, OPA of wijziging omgevingsplan?
OPA
Uw plan past binnen het omgevingsplan, maar er is een vergunning voor nodig. De lichtste route: de gemeente toetst alleen aan de planregels en moet verlenen zodra u daaraan voldoet.
Zo verloopt een OPA-aanvraag →BOPA
Uw plan wijkt af van het omgevingsplan, als concreet initiatief op uw locatie. Een vergunning op basis van uw aanvraag, met een volledige onderbouwing. Ook geschikt voor permanente ontwikkelingen. Het plan zelf verandert niet.
Wijziging omgevingsplan
De regels zelf moeten veranderen, of er zijn meerdere percelen, eigenaren of fasen bij betrokken. Een aanpassing van het plan die daarna voor iedereen op die locatie geldt. De zwaarste en langste route, en juridisch de meest robuuste.
Zo verloopt een wijziging van het omgevingsplan →Een misverstand dat ik vaak tegenkom: een BOPA zou alleen voor tijdelijke zaken zijn. Dat klopt niet. Een BOPA kan een permanente ontwikkeling mogelijk maken: de vergunde woning of uitbreiding staat er permanent.
Weet u niet welke route past? Begin dan met het principeverzoek. Dat bespaart u de kosten van een volledige onderbouwing zolang de haalbaarheid onzeker is.
Werkwijze
Zo verloopt uw traject
Haalbaarheidsanalyse
Ik toets uw plan aan het omgevingsplan, het gemeentelijk beleid en de provinciale regels, en breng kansen en risico's in kaart. U weet daarna of doorgaan verstandig is.
Principeverzoek
Waar dat zinvol is, verken ik eerst de bereidheid van de gemeente, voordat u in onderzoeken investeert.
Ruimtelijke onderbouwing
Ik stel het document op, motiveer de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en coördineer de onderzoeken die uw plan nodig heeft.
Indienen en begeleiden
Ik dien de aanvraag namens u in via het Omgevingsloket, houd contact met de behandelaar en begeleid het traject tot het besluit.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen over de BOPA
Meer achtergrond leest u op de blog: wat is een BOPA enhoe u een ruimtelijke onderbouwing opstelt.
Kan de gemeente een BOPA weigeren?
Ja. Het verlenen van een BOPA is een bevoegdheid, geen plicht. Meent de gemeente dat uw plan niet leidt tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, of dat het niet past binnen gemeentelijk of provinciaal beleid, dan kan zij weigeren. Een sterke onderbouwing en goede afstemming vooraf vergroten uw kans aanzienlijk, maar geven geen garantie. Wie u anders vertelt, overdrijft.
Is een principeverzoek verplicht voor een BOPA?
Nee, wettelijk niet. Bij een BOPA raad ik het wel sterk aan. Een volledige onderbouwing en de bijbehorende onderzoeken kosten aanzienlijk geld, en een negatieve reactie in een vroeg stadium bespaart u die kosten. Hoe u dat aanpakt, leest u bij een principeverzoek indienen.
Moet ik participatie organiseren voor een BOPA?
Bij de aanvraag moet u melden of en hoe u de omgeving heeft betrokken; dat aanvraagvereiste staat in artikel 7.4 van de Omgevingsregeling. Daadwerkelijk participeren is alleen verplicht als de gemeenteraad uw type activiteit daarvoor heeft aangewezen. De gemeente mag de vorm van de participatie niet voorschrijven; die keuze is aan u. Los van de verplichting is vroeg contact met de buren verstandig, omdat het de kans op zienswijzen en bezwaren verkleint.
Speelt de gemeenteraad een rol bij een BOPA?
Dat kan. Valt uw plan onder de gevallen die de raad heeft aangewezen en adviseert hij negatief op gronden die aansluiten bij de beoordelingsregels, dan mag het college de vergunning niet verlenen. De aanwijzingslijst van uw gemeente is openbaar. Wat dit voor uw planning betekent, staat hierboven bij de doorlooptijd.
Wat als mijn BOPA-aanvraag wordt geweigerd?
U kunt bezwaar maken en daarna beroep instellen bij de bestuursrechter. In de praktijk is het vaak effectiever om eerst met de gemeente in gesprek te gaan over de bezwaren, en te bezien of een aanpassing van het plan tot een positief besluit kan leiden. Welke route verstandig is, hangt af van de reden van de weigering.
Krijg ik automatisch een vergunning als de gemeente te laat beslist?
Nee. Onder de Omgevingswet bestaat de vergunning van rechtswege niet meer. Beslist de gemeente te laat, dan kunt u haar in gebreke stellen en eventueel een dwangsom vorderen, maar toestemming levert dat niet op. Een complete aanvraag bij de eerste indiening is daarom belangrijker dan onder de oude wet.
Waar vraag ik een BOPA aan?
Via het Omgevingsloket, het digitale loket voor aanvragen onder de Omgevingswet. Zoeken op "BOPA" levert daar overigens niets op: de aanvraag verloopt via de activiteit "afwijken van de regels omgevingsplan". Ik verzorg de volledige aanvraag en dien die namens u in.
Staat uw vraag er niet bij? Neem contact op.
Naslag
De juridische grondslagen op een rij
Voor wie het wil kunnen nazoeken.
Bekijk de juridische grondslagen
| Onderwerp | Grondslag |
|---|---|
| Het beoordelingscriterium voor een BOPA | Artikel 8.0a lid 2 Bkl |
| Doorwerking van provinciale regels in de beoordeling | Artikel 8.0b Bkl, en artikel 8.0c bij een activiteit van provinciaal belang |
| De gegevens die u bij uw aanvraag verstrekt | Artikel 7.207b lid 2 Omgevingsregeling |
| Melden of u aan participatie heeft gedaan | Artikel 7.4 Omgevingsregeling |
| Aanwijzing door de raad van gevallen met verplichte participatie | Artikel 16.55 lid 7 Ow |
| Bindend advies van de gemeenteraad | Artikel 4.21 Omgevingsbesluit voor de aanwijzing, artikel 16.15b Ow voor de doorwerking |
| Wanneer de uitgebreide procedure geldt | Artikel 10.24 Omgevingsbesluit en artikel 16.65 Ow |
| Bouwactiviteiten waarvoor kostenverhaal geldt | Artikel 8.13 Omgevingsbesluit |