Omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit (OPA) aanvragen
Past uw plan binnen de regels van het omgevingsplan, maar wil de gemeente er toch een vergunning voor zien? Dan heeft u een omgevingsplanactiviteit nodig, kortweg een OPA. Ik stel de aanvraag op en begeleid de procedure tot de vergunning er ligt.
Dit is de lichtste en meest voorspelbare route onder de Omgevingswet, en uw uitgangspositie is sterker dan u waarschijnlijk denkt: voldoet uw plan aan de planregels, dan móet de gemeente de vergunning verlenen. De kunst zit in een aanvraag die dat sluitend aantoont. Ik heb vanuit de gemeentelijke praktijk aanvragen beoordeeld, dus ik weet welke gegevens een behandelaar daarvoor nodig heeft.
Laat uw OPA-aanvraag opstellenIn het kort
In het kort
| Wat u krijgt | Een routetoets, de volledige aanvraag, indiening via het Omgevingsloket en begeleiding tot de vergunning |
| Wanneer u dit nodig heeft | Als uw plan binnen het omgevingsplan past, maar dat plan er een vergunningplicht voor kent |
| Wat het kost | Gemeentelijke leges en advieskosten, soms onderzoekskosten. Doorgaans lager dan bij een BOPA, omdat een volledige ruimtelijke onderbouwing niet nodig is |
| Hoe lang het duurt | Acht weken na een complete aanvraag, met een verlenging tot maximaal veertien weken. Geen ontwerpbesluit ter inzage |
| Uw positie | Sterk. De gemeente mag alleen toetsen aan de regels van het omgevingsplan zelf |
Aanbod
Wat ik voor u doe
- Eerst de routetoets: heeft u werkelijk een OPA nodig? Soms is uw plan vergunningvrij, soms wijkt het juist af van het plan en is het een BOPA. Dat scheelt zowel kosten als doorlooptijd.
- Uitzoeken welke planregels op uw locatie gelden en of daar afwegingsruimte in zit. Daar zit het verschil tussen een aanvraag die er in één keer doorheen gaat en een die vragen oproept.
- De volledige aanvraag: motivering, toets aan de planregels, tekeningen en eventuele onderzoeken.
- Beide kanten van de bouwvergunning bewaken, het ruimtelijke deel en het bouwtechnische deel, zodat u niet halverwege ontdekt dat u er nog één nodig heeft.
- Indiening via het Omgevingsloket en contact met de behandelaar tot de vergunning er is.
U heeft in dat hele traject één aanspreekpunt: mij.
Toepassingsgebied
Wanneer heeft u een OPA nodig?
Als uw activiteit binnen het omgevingsplan past, maar het plan er een vergunningplicht voor kent. De situaties die ik het vaakst tegenkom:
- Het bouwen van een woning of bijgebouw binnen de regels van het omgevingsplan
- Het realiseren of uitbreiden van een bedrijfsgebouw binnen een passende functie
- Bouw- of sloopwerkzaamheden waarvoor het omgevingsplan een vergunning vraagt
- Een gebruikswijziging binnen de toegestane functies, maar met aanvullende eisen
- Aanlegwerkzaamheden, zoals het verharden van een terrein of het aanleggen van een weg
- Een mantelzorgwoning die niet aan de vergunningvrije voorwaarden voldoet
Twijfelt u welke route op uw situatie van toepassing is? Dat is de eerste vraag die ik beantwoord, en het antwoord is regelmatig dat u helemaal geen vergunning nodig heeft.
Wat is het
Wat is een OPA?
Een omgevingsplanactiviteit is een activiteit die past binnen de regels van het omgevingsplan, maar waarvoor dat plan een vergunningplicht heeft opgenomen. U mag de activiteit dus uitvoeren, maar u heeft er eerst toestemming voor nodig. De gemeente toetst uitsluitend of uw aanvraag voldoet aan de planregels.
Dat is het wezenlijke verschil met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Daar wijkt uw plan af van het omgevingsplan, moet u met een volledige onderbouwing aantonen dat dat aanvaardbaar is, en heeft de gemeente ruimte voor een eigen afweging. Bij een OPA is die discussie er niet.
Kerncijfers
Wat kost het en hoe lang duurt het?
De gemeente beslist binnen acht weken na een complete aanvraag, met een eenmalige verlenging tot maximaal veertien weken. Er komt geen ontwerpbesluit ter inzage, zoals bij de uitgebreide procedure die voor sommige BOPA's geldt. Dat maakt deze route niet alleen sneller maar ook beter planbaar.
De kosten bestaan uit gemeentelijke leges, mijn advieskosten en soms onderzoekskosten. De leges verschillen per gemeente en hangen meestal af van de bouwsom. De advieskosten liggen doorgaans lager dan bij een BOPA, simpelweg omdat er geen volledige ruimtelijke onderbouwing hoeft te worden geschreven.
Eén ding bepaalt uw doorlooptijd meer dan alle andere: of uw aanvraag in één keer compleet is. Ontbreekt er iets, dan pauzeert de beslistermijn totdat u aanvult, en dat kost u zo enkele weken. Het is de goedkoopste tijdwinst die er te halen valt.
Uw positie
Waarom u sterker staat dan u denkt
Dit is het punt dat de meeste initiatiefnemers niet weten, en het verandert de manier waarop u het gesprek met de gemeente voert.
De beoordeling van een binnenplanse omgevingsplanactiviteit staat in artikel 8.0a lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving, en die toets is limitatief en imperatief.
Limitatief betekent dat de gemeente uw aanvraag uitsluitend mag beoordelen aan de hand van de regels die in het omgevingsplan zelf staan. Zij mag er geen algemene ruimtelijke bezwaren of beleidswensen bijhalen die niet in de planregels zijn vastgelegd.
Imperatief betekent dat de gemeente de vergunning moet verlenen, eventueel onder voorschriften, zodra uw activiteit aan die regels voldoet.
Voor u betekent dat het volgende: de discussie gaat niet over de vraag óf het mag, maar alleen over de vraag of u aan de regels voldoet. Dat is een fundamenteel sterkere positie dan bij een BOPA. Weigert een gemeente op gronden die niet in het plan staan, dan is dat in een bezwaarprocedure een reëel aanknopingspunt.
Eén nuance hoort erbij, want die bepaalt hoe hard uw positie werkelijk is. Het omgevingsplan kan zelf een beoordelingsregel bevatten die het college afwegingsruimte geeft, bijvoorbeeld een open norm over beeldkwaliteit. Dan zit de ruimte in díe regel, en is het zaak juist die gericht te adresseren in uw aanvraag. Ook dan geldt dat een weigering op het plan moet berusten en zorgvuldig moet zijn gemotiveerd. Ik zoek daarom vooraf uit welke regels op uw plan van toepassing zijn en waar de afwegingsruimte zit.
De knip
Bij bouwen heeft u twee vergunningen nodig, geen één
Wie gaat bouwen, loopt tegen een bijzonderheid van de Omgevingswet aan die veel verwarring geeft. De vroegere bouwvergunning is gesplitst in twee losstaande activiteiten, in de praktijk de knip genoemd.
Het ruimtelijke deel is de omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk: past uw bouwwerk hier, gelet op maatvoering, situering, gebruik en de regels van het omgevingsplan? Dat is de vergunning waar deze pagina over gaat.
Het bouwtechnische deel wordt getoetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving: constructie, brandveiligheid, energiezuinigheid en gezondheid.
Die twee staan los van elkaar en kunnen elk afzonderlijk vergunningplichtig, meldingsplichtig of vergunningvrij zijn, in elke combinatie. Een dakkapel aan de voorzijde kan ruimtelijk vergunningplichtig zijn en technisch vergunningvrij. Ik controleer altijd beide kanten, want een plan dat op één spoor rond is en op het andere niet, ligt alsnog stil.
En let op: ook bij vergunningvrij bouwen blijven de technische eisen gewoon gelden. Vergunningvrij betekent dat u vooraf geen toestemming nodig heeft, niet dat de regels niet van toepassing zijn.
Procedure kiezen
OPA, BOPA of wijziging van het omgevingsplan?
OPA
Uw plan past binnen het omgevingsplan, maar er is een vergunning voor nodig. De lichtste route: de gemeente toetst alleen aan de planregels en moet verlenen zodra u daaraan voldoet.
BOPA
Uw plan wijkt af van het omgevingsplan, als concreet initiatief op uw locatie. Een vergunning op basis van uw aanvraag, met een volledige onderbouwing. Ook geschikt voor permanente ontwikkelingen. Het plan zelf verandert niet.
Zo verloopt een BOPA-aanvraag →Wijziging omgevingsplan
De regels zelf moeten veranderen, of er zijn meerdere percelen, eigenaren of fasen bij betrokken. Een aanpassing van het plan die daarna voor iedereen op die locatie geldt. De zwaarste en langste route, en juridisch de meest robuuste.
Zo verloopt een wijziging van het omgevingsplan →Weet u niet zeker in welke categorie uw plan valt? Dat uitzoeken is stap één, en het is precies waar het meeste geld te besparen valt. Twijfelt u of de gemeente überhaupt wil meewerken, dan ishet principeverzoek de aangewezen eerste stap.
Werkwijze
Zo werkt het
Toetsing aan het omgevingsplan
Ik beoordeel uw plan en stel vast of een OPA de juiste route is, of dat het vergunningvrij kan of juist een BOPA vraagt.
Advies over de route
Ik bespreek de kansen, de risico's en de aandachtspunten, zodat u geen onnodige kosten maakt.
Opstellen van de aanvraag
De volledige aanvraag: motivering, toets aan de planregels, tekeningen en eventuele onderzoeken.
Indienen en begeleiden
Ik dien de aanvraag in via het Omgevingsloket en houd contact met de behandelaar tot de vergunning er ligt.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen over de OPA
Wanneer heb ik geen OPA maar een BOPA nodig?
Zodra uw plan afwijkt van de regels van het omgevingsplan. Bouwt u bijvoorbeeld buiten het bouwvlak, boven de toegestane hoogte of geeft u een pand een functie die het plan daar niet toestaat, dan is het een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Die is zwaarder: er is een volledige ruimtelijke onderbouwing nodig en de gemeente heeft beoordelingsruimte.
Kan de gemeente een OPA weigeren?
Alleen op grond van de beoordelingsregels die in het omgevingsplan zelf staan. Andere gronden mag zij er niet bijhalen. Voldoet uw aanvraag aan die regels, dan moet de vergunning worden verleend, eventueel onder voorschriften. Bevat het plan een regel met afwegingsruimte, dan zit daar de discussie, en moet de gemeente een weigering zorgvuldig motiveren.
Heb ik een ruimtelijke onderbouwing nodig bij een OPA?
Niet automatisch. Bij een OPA toetst de gemeente aan de planregels, dus de zware onderbouwing die bij een BOPA hoort is niet aan de orde. Wel kan het omgevingsplan zelf om specifieke gegevens vragen, bijvoorbeeld een akoestisch onderzoek of een verantwoording van het parkeren. Wat er in uw geval nodig is, hangt af van de regels die op uw locatie gelden.
Wat gebeurt er als mijn aanvraag onvolledig is?
Dan vraagt de gemeente om aanvulling en pauzeert de beslistermijn tot u die heeft geleverd. In de praktijk is dit de meest voorkomende oorzaak van vertraging, en tegelijk de best te voorkomen. Een aanvraag die in één keer compleet is, is de goedkoopste tijdwinst die er is.
Krijg ik automatisch een vergunning als de gemeente te laat beslist?
Nee. Onder de Omgevingswet bestaat de vergunning van rechtswege niet meer. Beslist de gemeente te laat, dan kunt u haar in gebreke stellen en eventueel een dwangsom vorderen, maar toestemming levert dat niet op.
Wat is het verschil tussen een OPA en een principeverzoek?
Een principeverzoek is een informele verkenning vooraf: u vraagt de gemeente of zij in beginsel wil meewerken. Een OPA is de formele vergunningaanvraag. Bij een OPA is een principeverzoek meestal niet nodig, juist omdat de gemeente aan haar eigen planregels gebonden is. Twijfelt u of uw plan binnen die regels past, dan kan een korte toets vooraf wel zinvol zijn.
Waar dien ik de aanvraag in?
Via het Omgevingsloket, het digitale loket voor aanvragen onder de Omgevingswet. De aanvraag gaat naar de gemeente die bevoegd gezag is voor uw locatie. Ik verzorg de volledige aanvraag en dien die namens u in.
Staat uw vraag er niet bij? Neem contact op.
Naslag
De juridische grondslagen op een rij
Voor wie het wil kunnen nazoeken.
Bekijk de juridische grondslagen
| Onderwerp | Grondslag |
|---|---|
| Beoordeling van een binnenplanse omgevingsplanactiviteit, limitatief en imperatief | Artikel 8.0a lid 1 Bkl |
| Beoordeling van een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, ter vergelijking | Artikel 8.0a lid 2 Bkl |
| De gegevens die u bij uw aanvraag verstrekt | Artikel 7.207b Omgevingsregeling |
| Melden of u aan participatie heeft gedaan | Artikel 7.4 Omgevingsregeling |
| Het bouwtechnische deel van de knip | Besluit bouwwerken leefomgeving |