Berg en Dal stelt hogere eisen aan de landschappelijke inpassing dan de meeste gemeenten. Dat is geen toeval: de gemeente ligt in het Nationaal Landschap de Gelderse Poort, tussen stuwwal en rivier, en beschermt in haar omgevingsvisie een reeks met name genoemde vergezichten. Wie dat vanaf het begin meeneemt, voorkomt dat een plan er inhoudelijk op sneuvelt. Ik neem dat mee in uw principeverzoek of uw BOPA-aanvraag.
Wettelijke stand: 24 juli 2026.
Het vooroverleg loopt via de omgevingsdienst
Dit wijkt af van wat u in de meeste gemeenten tegenkomt. Uw conceptverzoek dient u niet rechtstreeks bij de gemeente in, maar bij de Omgevingsdienst Groene Metropool (ODGM). Die beoordeelt eerst of uw verzoek duidelijk is en of de juiste stukken zijn meegestuurd, en toetst daarna of uw plan binnen de geldende regels past.
Past uw plan binnen de regels, dan kunt u direct een officiële aanvraag doen. Past het niet, dan vraagt de ODGM namens u advies aan de gemeente; dat hoeft u dus niet zelf te regelen. De gemeente beoordeelt vervolgens of medewerking mogelijk is. Belangrijk om te weten: die reactie is een ambtelijk advies en nog geen besluit van het college. Dat betekent dat er in een later stadium nog een bestuurlijke weging kan volgen.
Is het plan lastig te beoordelen, dan volgt een tweede stap: bespreking in de Regiekamer, een intern gemeentelijk overleg waarbij verschillende beleidsdisciplines aanschuiven. Dat gebeurt pas na overleg met u.
De kosten lopen per stap op. Voor de eerste toets door de ODGM betaalt u een vast bedrag, en voor de beoordeling door de gemeente komt daar een tweede bedrag bij. Omdat er per stap kosten in rekening worden gebracht, neemt de gemeente vóór elke nieuwe stap contact met u op over het vervolg. Dat is gunstig, want u houdt grip op de uitgaven, maar het vraagt wel dat u bij elke stap een goed onderbouwde keuze maakt. De actuele bedragen staan op de website van de gemeente en de omgevingsdienst.
Wat dit voor uw voorbereiding betekent: een verzoek dat bij de eerste toets al onduidelijk of onvolledig is, kost u een stap zonder resultaat. Donkers Advies zorgt dat het verzoek in één keer compleet en helder binnenkomt, en dat de onderbouwing aansluit op de vraag die per stap wordt gesteld.
De sloopverplichting in het buitengebied: 750 en 1.500 m²
Wilt u een woning toevoegen in het buitengebied van Berg en Dal, dan is dit het belangrijkste getal om te kennen. De gemeente is terughoudend met nieuwe woningen buiten de kernen. Het uitgangspunt is dat een nieuwe woning alleen mogelijk is na sloop van voldoende voormalige agrarische bedrijfsgebouwen.
Concreet geldt voor de bouw van één vrijstaande woning een sloopverplichting van minimaal 750 vierkante meter, en voor twee vrijstaande woningen minimaal 1.500 vierkante meter. De voorwaarden vindt u in de agrarische bestemming van het omgevingsplan.
Er is een praktisch aandachtspunt dat met de transitie van het omgevingsplan te maken heeft: staan er in het omgevingsplan geen regels over functieverandering naar wonen, dan kunt u de regels uit het bestemmingsplan Buitengebied Groesbeek aanhouden. Dat is nuttig om te weten, want het bepaalt op welk kader u uw plan baseert.
Voor uw businesscase betekent dit dat de sloopopgave vaak leidend is. Beschikt u niet over voldoende te slopen bebouwing op eigen terrein, dan moet u die elders verwerven, en dat verandert de rekensom fundamenteel. Donkers Advies rekent dat vroeg door, zodat u weet of het plan financieel haalbaar is voordat u investeert in ontwerp en onderzoek.
De vergezichten: een harde ruimtelijke randvoorwaarde
Berg en Dal dankt zijn naam aan de hoogteverschillen, met het hoogste punt op honderd meter boven NAP. Die ligging tussen stuwwal, Groesbeekse heuvels, Ooijpolder en de uiterwaarden van Rijn en Waal maakt het landschap uitzonderlijk voor Nederland, en de gemeente beschermt dat expliciet.
In de omgevingsvisie, veelzeggend getiteld De vergezichten van Berg en Dal, is vastgelegd dat een ontwikkeling moet passen binnen het aantrekkelijke landschapsbeeld en daar bij voorkeur aan bijdraagt. De visie benoemt daarbij concrete uitzichten die worden beschermd, waaronder het zicht vanaf de dijken op de polders, uiterwaarden en de Waal, het zicht vanaf de stuwwal op het lager gelegen gebied, het zicht vanaf de Ooijpolder op de stuwwal, en het vrije zicht en de windvang rondom de molens.
Voor uw plan is dat geen decoratieve overweging maar een toetsingskader. Een bouwwerk dat een beschermd vergezicht doorsnijdt of de windvang van een molen belemmert, loopt daar een reëel risico op. In de ruimtelijke onderbouwing verdient dit aspect daarom expliciete aandacht, met een analyse van de zichtlijnen en zo nodig aanpassing van situering, hoogte of massa. Dat is precies het type onderbouwing waarmee een plan het verschil maakt tussen afwijzing en medewerking.
Houd daarnaast rekening met de cultuurhistorische waarden. De gemeente kent rijks- en gemeentelijke monumenten en het rijksbeschermd dorpsgezicht Ubbergen, waar aanvullende eisen gelden.
Waarom Donkers Advies
Donkers Advies kent de beoordeling van binnenuit. Vanuit de gemeentelijke praktijk zijn dit soort plannen beoordeeld, dus het is bekend hoe een conceptverzoek wordt gelezen en waar een plan op vastloopt.
Grip op de kosten per stap. Omdat Berg en Dal per stap afrekent, telt het dubbel dat een verzoek in één keer compleet en overtuigend binnenkomt.
De sloopopgave vroeg doorgerekend. Bij een woning in het buitengebied bepaalt de sloopverplichting de haalbaarheid. Die rekensom komt vooraan in het traject, niet achteraf.
Landschap als onderdeel van het plan. In een gemeente die vergezichten beschermt, is landschappelijke inpassing geen bijlage maar een dragend onderdeel van de onderbouwing.
Welke route past bij uw plan?
| Wanneer | Kenmerk | |
|---|---|---|
| OPA | Uw plan past binnen het omgevingsplan, maar is vergunningplichtig | Lichtste route, sterke positie |
| BOPA | Uw plan wijkt af, als concreet initiatief op uw locatie | Vergunning op basis van uw aanvraag |
| Wijziging omgevingsplan | De regels zelf moeten veranderen, of meerdere percelen of eigenaren zijn betrokken | Vaststelling door de gemeenteraad |
Een veelgehoord misverstand: een wijziging van het omgevingsplan zou nodig zijn zodra een ontwikkeling permanent is. Dat klopt niet. Ook een BOPA maakt een permanente ontwikkeling mogelijk; de vergunde woning staat er structureel. Het onderscheid zit in de vraag of de planregels zelf moeten veranderen en of er meer partijen of percelen bij betrokken zijn.
Het provinciale spoor
De Omgevingsverordening Gelderland stelt instructieregels die op grond van de beoordelingsregels in de artikelen 8.0b tot en met 8.0e van het Besluit kwaliteit leefomgeving doorwerken in de beoordeling van uw plan. Een gemeentelijk ja is dus niet altijd voldoende.
Voor deze gemeente zijn vooral van belang de regels rond het Gelders Natuurnetwerk en de Groene Ontwikkelingszone, en de bescherming van de kernkwaliteiten van het Nationaal Landschap de Gelderse Poort. Meer over hoe dat werkt leest u op de pagina over bouwplannen in Gelderland. Ligt uw perceel in of nabij die zones, dan gelden aanvullende voorwaarden en soms een compensatieverplichting. Donkers Advies toetst dat vanaf het begin, zodat u niet na maanden hoort dat de provincie een probleem ziet dat vooraf te kennen was.
Veelvoorkomende plannen in Berg en Dal
- Een woning toevoegen in het buitengebied na sloop van voormalige agrarische bebouwing
- Een agrarische bestemming wijzigen naar wonen bij een stoppend bedrijf
- Herbestemming van vrijkomende agrarische bebouwing
- Een woning splitsen of een extra wooneenheid toevoegen binnen bestaande bebouwing
- Bouwen buiten het bouwvlak op een bestaand erf
- Een mantelzorgwoning die niet vergunningvrij is
- Een recreatieve of toeristische functie, passend bij het karakter van de Gelderse Poort
- Verbouwing of herbestemming van een monument of een pand in beschermd dorpsgezicht
Zo werkt het
- Haalbaarheidstoets. Uw plan wordt getoetst aan het omgevingsplan, de omgevingsvisie, de sloopregels en het provinciale spoor, met kansen en risico’s in beeld.
- De rekensom vooraf. Gaat het om een woning in het buitengebied, dan wordt de sloopopgave doorgerekend voordat u verder investeert.
- Conceptverzoek indienen. Het verzoek gaat compleet en helder naar de ODGM, zodat de eerste toets niet op vormfouten strandt.
- Begeleiding per stap. Volgt een gemeentelijke beoordeling of een bespreking in de Regiekamer, dan wordt het plan daarop toegesneden toegelicht.
- Formele aanvraag en begeleiding. De BOPA of de wijziging van het omgevingsplan wordt opgesteld en ingediend, met begeleiding tot en met het besluit.
Veelgestelde vragen over bouwplannen in Berg en Dal
Waar dien ik mijn conceptverzoek in Berg en Dal in?
Bij de Omgevingsdienst Groene Metropool (ODGM), niet rechtstreeks bij de gemeente. De ODGM toetst eerst of uw verzoek duidelijk en compleet is en of het plan binnen de regels past. Past het niet, dan vraagt de ODGM namens u advies aan de gemeente. Dat hoeft u dus niet zelf te doen.
Wat kost een vooroverleg in Berg en Dal?
De kosten lopen per stap op. Voor de eerste toets door de ODGM geldt een vast bedrag, en voor de beoordeling door de gemeente komt daar een tweede bedrag bij. Omdat er per stap wordt afgerekend, neemt de gemeente vóór elke nieuwe stap contact met u op. De actuele bedragen staan op de website van de gemeente en de omgevingsdienst.
Wat is de Regiekamer?
De Regiekamer is een intern gemeentelijk overleg waarin verschillende beleidsdisciplines samen een lastig te beoordelen plan bespreken. Uw plan gaat daar alleen naartoe als een beoordeling in de eerste stap niet volstaat, en pas nadat dit met u is besproken. Voor complexe plannen is dit vaak het moment waarop de richting wordt bepaald.
Hoeveel moet ik slopen voor een nieuwe woning in het buitengebied?
Voor de bouw van één vrijstaande woning geldt een sloopverplichting van minimaal 750 vierkante meter aan voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Voor twee vrijstaande woningen is dat minimaal 1.500 vierkante meter. De precieze voorwaarden staan in de agrarische bestemming van het omgevingsplan. Beschikt u niet over voldoende te slopen bebouwing, dan verandert dat uw businesscase wezenlijk.
Wat als het omgevingsplan geen regels bevat over functieverandering naar wonen?
Dan kunt u volgens de gemeente de regels uit het bestemmingsplan Buitengebied Groesbeek aanhouden. Dat hangt samen met de transitie van het omgevingsplan, waarin oude bestemmingsplannen stapsgewijs worden vervangen. Het is belangrijk vooraf vast te stellen op welk kader uw plan wordt beoordeeld.
Wat zijn de beschermde vergezichten en waarom raken die mijn plan?
De omgevingsvisie van Berg en Dal beschermt een reeks met name genoemde uitzichten, waaronder het zicht vanaf de dijken op de polders en de Waal, vanaf de stuwwal op het lager gelegen gebied, vanaf de Ooijpolder op de stuwwal, en het vrije zicht en de windvang rondom de molens. Een ontwikkeling moet passen binnen het landschapsbeeld en daar bij voorkeur aan bijdragen. Voor uw plan betekent dit dat situering, hoogte en massa expliciet moeten worden onderbouwd tegen de zichtlijnen.
Is een positief antwoord op het vooroverleg een garantie?
Nee. De reactie die u via de ODGM ontvangt, is een ambtelijk advies en nog geen besluit van het college. Er staat geen bezwaar of beroep tegen open en er ontstaat geen recht op een vergunning. Wel kunt u zich onder omstandigheden beroepen op het vertrouwensbeginsel als de gemeente terugkomt op een concrete, aan het bevoegde orgaan toe te rekenen toezegging. Hoe sterk uw positie is, hangt mede af van hoe het verzoek is opgesteld en van wie de reactie afkomstig is.
Ik woon in Groesbeek. Gelden daar andere regels dan in Ooij?
De wettelijke procedures zijn gelijk, maar de ruimtelijke context verschilt sterk. Groesbeek ligt op de stuwwal met bos en reliëf, terwijl Ooij in de Ooijpolder ligt met uiterwaarden en open landschap. Beide gebieden kennen eigen landschappelijke waarden en beschermde zichtlijnen. Bovendien is de gemeente in 2015 ontstaan uit Groesbeek, Millingen aan de Rijn en Ubbergen, waardoor in het tijdelijke deel van het omgevingsplan nog verschillende oude regimes kunnen doorwerken.
Moet ik participatie organiseren?
Bij de formele aanvraag geeft u aan of en hoe u de omgeving heeft betrokken. Berg en Dal heeft een eigen participatieverordening vastgesteld, dus het loont om vooraf na te gaan wat daarin voor uw type plan is geregeld. De gemeente mag de vorm van participatie niet voorschrijven. In kleine dorpen is vroeg contact met omwonenden bovendien praktisch verstandig.
Wat als mijn verzoek negatief wordt beoordeeld?
Een negatieve reactie is niet altijd het einde. Vaak gaat het om de omvang, de situering of de landschappelijke inpassing, en niet om het principe. Zeker in een gemeente die zoveel waarde hecht aan het landschapsbeeld, kan een aangepast ontwerp het verschil maken. Lees wat u kunt doen bij een afgewezen verzoek.
Bronnen
- Gemeente Berg en Dal, informatie over vooroverleg, conceptverzoek en bouwplannen (bergendal.nl)
- Omgevingsvisie De vergezichten van Berg en Dal en de Participatieverordening gemeente Berg en Dal 2025
- Omgevingsdienst Groene Metropool (ODGM)
- Omgevingsverordening Gelderland (gelderland.nl)
- Omgevingswet, Besluit kwaliteit leefomgeving en Omgevingsbesluit (wetten.overheid.nl)
- Informatiepunt Leefomgeving (iplo.nl)
Gecontroleerd op 24 juli 2026. Gemeentelijk beleid, werkwijzen, sloopnormen en tarieven wijzigen regelmatig. Raadpleeg voor uw eigen situatie altijd de actuele informatie van de gemeente Berg en Dal en de ODGM, of laat uw plan toetsen.
