Principeverzoek opstellen en indienen
Wilt u weten of de gemeente meewerkt, voordat u geld uitgeeft aan onderzoeken, tekeningen en een volledige aanvraag? Dat is waar een principeverzoek voor is. Ik stel het op, dien het in en begeleid het tot de reactie van de gemeente er ligt.
Een vaag verzoek levert een vaag antwoord op. Dat is geen detail, want de waarde van een positief antwoord hangt bijna volledig af van hoe scherp de vraag is gesteld. Ik heb vanuit de gemeentelijke praktijk principeverzoeken beoordeeld, dus ik weet welke formulering het college tot een concreet antwoord brengt en welke tot een antwoord waar u niets aan heeft.
Laat uw principeverzoek opstellenIn het kort
In het kort
| Wat u krijgt | Een haalbaarheidstoets, het opgestelde verzoek, indiening en advies over de reactie |
| Wanneer u dit nodig heeft | Als u wilt weten of de gemeente wil meewerken, voordat u in onderzoeken en tekeningen investeert |
| Wat het kost | Advieskosten en gemeentelijke leges. Een fractie van wat een volledige aanvraag kost |
| Hoe lang het duurt | Gemiddeld vier tot twaalf weken. Er is geen wettelijke termijn |
| Wat het oplevert | Duidelijkheid, en bij een positief antwoord de basis voor de onderbouwing die daarna volgt |
Aanbod
Wat ik voor u doe
- Een haalbaarheidstoets vooraf: past uw plan binnen het omgevingsplan, het gemeentelijk beleid en de provinciale regels, en is een principeverzoek überhaupt nodig?
- Het verzoek zelf, met een concrete vraag aan het college in plaats van een open beschrijving, zodat u een antwoord krijgt waar u iets mee kunt.
- De ruimtelijke motivering en de beleidstoets, geschreven zodat ze later dienstdoen als eerste hoofdstuk van uw onderbouwing.
- De provinciale toets, meteen meegenomen in het verzoek. Een gemeentelijk ja is niet altijd genoeg.
- Indiening, contact met de gemeente en een analyse van de reactie, met advies over de vervolgstap.
U heeft in dat hele traject één aanspreekpunt: mij.
Toepassingsgebied
Wanneer is een principeverzoek verstandig?
- Uw plan past niet volledig binnen het omgevingsplan en u heeft medewerking van de gemeente nodig.
- Het is onduidelijk welk gemeentelijk of provinciaal beleid op uw locatie van toepassing is.
- U wilt de bereidheid van de gemeente kennen voordat u kosten maakt voor onderzoeken of tekeningen.
- Uw plan heeft impact op de omgeving en u wilt vroeg weten hoe daarnaar wordt gekeken.
- U bereidt een formele procedure voor en wilt daar met een sterk vertrekpunt aan beginnen.
- U overweegt een pand of perceel te kopen en wilt weten wat er mag voordat u tekent.
En wanneer niet? Als uw plan vergunningvrij is, of duidelijk binnen het omgevingsplan past en alleen een gewone vergunning vraagt. Dat toets ik als eerste, want dan bespaart u zowel de leges als de doorlooptijd.
Wat is het
Wat is een principeverzoek?
Een principeverzoek is een verzoek aan de gemeente om vóór de formele procedure een standpunt in te nemen over uw plan: een woning toevoegen, een bedrijfsuitbreiding, een functiewijziging van agrarisch naar wonen. De gemeente beoordeelt het aan het omgevingsplan en aan haar beleid, en laat weten of zij in beginsel wil meewerken en onder welke voorwaarden.
Het is geen formele aanvraag. Het principeverzoek staat niet in de Omgevingswet, er geldt geen wettelijke beslistermijn, en de reactie is in beginsel geen besluit waartegen u bezwaar kunt maken. Toch is het in de praktijk de belangrijkste stap van uw hele traject, en wel om twee redenen: het is het goedkoopste moment om te ontdekken dat iets niet kan, en de motivering die u hier schrijft is de basis voor alles wat erna komt.
Kerncijfers
Hoe lang duurt een principeverzoek?
Een principeverzoek duurt gemiddeld vier tot twaalf weken, afhankelijk van de complexiteit en van de interne afstemming binnen de gemeente. Er is geen wettelijke termijn, dus een gemeente die het druk heeft, kan er langer over doen. Moet het college of zelfs de raad zich er formeel over uitspreken, dan loopt het verder op.
Wat kost een principeverzoek?
De kosten bestaan uit twee posten. De gemeentelijke leges betaalt u voor de behandeling; die verschillen per gemeente en bent u verschuldigd zodra de gemeente uw verzoek oppakt, ook als het antwoord nee is. Veel gemeenten verrekenen die leges later met de leges van uw vergunningaanvraag, mits u die binnen een bepaalde termijn indient. Die termijn en de voorwaarden verschillen per gemeente, dus dat zoek ik voor uw gemeente uit. Daarnaast betaalt u mijn advieskosten voor het opstellen en begeleiden.
Zet dat af tegen wat een volledige onderbouwing met onderzoeken kost, en de rekensom is snel gemaakt.
Juridische waarde
Hoe hard is een positief antwoord?
Dit is de vraag die iedereen stelt, en het antwoord is genuanceerder dan u op de meeste websites leest.
Het klopt dat een principe-uitspraak geen recht op een vergunning geeft. Maar komt de gemeente terug op een concrete toezegging waarop u redelijkerwijs mocht vertrouwen, dan kunt u zich beroepen op het vertrouwensbeginsel. De bestuursrechter kijkt daarbij naar drie dingen: is er werkelijk een toezegging gedaan, is die toe te rekenen aan het bevoegde bestuursorgaan, en weegt uw belang zwaarder dan de belangen die tegen medewerking pleiten.
Daar zit precies de reden waarom de opstelling van uw verzoek ertoe doet. Een reactie op een ambtelijk gesprek is iets anders dan een schriftelijke uitspraak van het college. Een antwoord op een vage beschrijving is iets anders dan een antwoord op een concrete vraag. En een plan waarvan u de lastige kanten heeft weggelaten, levert een toezegging op waar u zich later niet op kunt beroepen, omdat de gemeente niet wist waar zij ja tegen zei.
Ik stuur daarom aan op een schriftelijke uitspraak van het college, op een concreet geformuleerde vraag, en op een volledige beschrijving van uw plan, inclusief de punten waar discussie over kan ontstaan. Dat voelt tegennatuurlijk, maar het is wat uw positie beschermt.
Uitkomst
Wat de gemeente kan antwoorden
In de praktijk komen er drie soorten reacties.
Een positieve grondhouding.
De gemeente staat open voor uw plan, vrijwel altijd onder voorwaarden. Dat is goed nieuws, maar het werk zit in die voorwaarden: ik toets of ze uitvoerbaar en betaalbaar zijn voordat u eraan begint.
Medewerking onder aanpassing.
De gemeente wil wel, maar uw plan moet op punten anders, of er is aanvullend onderzoek nodig. De vraag is dan welke voorwaarden hard zijn en welke onderhandelbaar. Dat verschil zien is grotendeels een kwestie van weten hoe zo'n reactie tot stand komt.
Een negatieve grondhouding.
De gemeente ziet binnen het huidige beleid geen mogelijkheden. Dat is vervelend, maar het is ook duidelijkheid die u voor een fractie van de kosten heeft gekregen. En het is niet altijd definitief: soms zit de ruimte in een aanpassing van het plan, soms in een ander beleidsspoor, soms in de vraag of de gemeente wel alle belangen heeft afgewogen. Wat er nog mogelijk is, hangt af van de motivering, en die lees ik voor u.
Werkwijze
Zo werkt het
Haalbaarheidstoets
Ik beoordeel uw plan aan het omgevingsplan, het gemeentelijk beleid en de provinciale regels, en breng kansen en risico's in beeld.
Strategie
Op basis daarvan bepalen we de sterkste insteek richting de gemeente: wat vragen we, in welke volgorde, en wat laten we bewust open.
Opstellen
Een volledig onderbouwd verzoek met een concrete vraag aan het college, de ruimtelijke motivering en de beleidstoets.
Indienen en afstemmen
Ik dien het verzoek in en houd contact met de behandelend ambtenaar, zodat vragen worden opgelost in plaats van dat ze tot een afwijzing leiden.
De reactie lezen
Ik analyseer het antwoord, leg uit wat er werkelijk staat, en adviseer over de vervolgstap.
Vervolgstappen
Van principeverzoek naar vergunning
Wat er na een positief antwoord volgt, hangt af van uw plan.
| Route | Wanneer |
|---|---|
| OPA | Uw plan past binnen het omgevingsplan, maar er is een vergunning voor nodig. Lichte toets, sterke positie |
| BOPA | Uw plan wijkt af van het omgevingsplan, als concreet initiatief op uw locatie. Vraagt een volledigeruimtelijke onderbouwing |
| Wijziging van het omgevingsplan | De regels zelf moeten veranderen, of er zijn meerdere percelen, eigenaren of fasen bij betrokken. Vaststelling door de gemeenteraad |
De motivering uit uw principeverzoek is de basis voor de onderbouwing die daarna volgt. Een goed opgesteld verzoek is dus geen verloren investering, maar het eerste hoofdstuk van het vervolgtraject.
Veelgestelde vragen
Veelgestelde vragen over het principeverzoek
Wat is het verschil tussen een principeverzoek en een vooroverleg?
Een principeverzoek is een schriftelijk verzoek aan het gemeentebestuur om een standpunt in te nemen. Een vooroverleg is een informeel ambtelijk gesprek over uw initiatief. In de praktijk lopen ze door elkaar en gebruiken gemeenten de termen niet consistent; sommige gemeenten noemen het een conceptverzoek of een intaketafel. Voor de waarde van het antwoord maakt het wél verschil van wie de reactie komt. Ik zoek daarom eerst uit hoe uw gemeente het heeft ingericht.
Krijg ik mijn leges terug bij een negatief antwoord?
Doorgaans niet. De leges zijn verschuldigd voor het in behandeling nemen van het verzoek, niet voor een positieve uitkomst. Veel gemeenten verrekenen de leges van een principeverzoek wel later met die van de vergunningaanvraag, mits u die binnen een bepaalde termijn indient. Die termijn verschilt per gemeente en is het navragen waard.
Kan ik een principeverzoek indienen voor een pand dat ik nog niet heb gekocht?
Ja, en dat is vaak juist verstandig. U heeft geen eigendom nodig om een verzoek in te dienen. Neem in de koopovereenkomst een ontbindende voorwaarde op die is gekoppeld aan de uitkomst, zodat u niet vastzit aan een pand waarmee u niet kunt doen wat u van plan was.
Wat als de gemeente een negatieve grondhouding heeft?
Dan geeft dat in elk geval duidelijkheid, en die heeft waarde. Wat er daarna nog mogelijk is, hangt af van de motivering: soms zit de ruimte in een aanpassing van het plan, soms in een ander beleidsspoor, soms in de vraag of alle belangen wel zijn afgewogen. Een negatieve reactie is niet altijd definitief. Meer daarover leest u in wat u kunt doen als uw principeverzoek is afgewezen.
Speelt provinciaal beleid ook een rol?
Ja, en dat wordt vaak onderschat. Een positief antwoord van de gemeente betekent niet automatisch dat uw plan doorgaat. Provinciale regels werken door in de beoordeling, en in het buitengebied kunnen die doorslaggevend zijn. Ik neem de provinciale toets daarom op in het verzoek zelf, in plaats van er later tegenaan te lopen.
Moet ik participatie organiseren bij een principeverzoek?
Niet verplicht. Bij de latere vergunningaanvraag moet u melden of en hoe u de omgeving heeft betrokken, en de gemeenteraad kan gevallen aanwijzen waarin participatie vooraf verplicht is. Los daarvan is vroeg contact strategisch verstandig: omwonenden die zich overvallen voelen, worden sneller bezwaarmakers.
Wat is het verschil met een BOPA-aanvraag?
Een principeverzoek is informeel en niet bindend; u toetst er de bereidheid van de gemeente mee. Een BOPA is de formele vergunningaanvraag, met een volledige ruimtelijke onderbouwing en formele besluitvorming. In de meeste trajecten gaat het principeverzoek eraan vooraf: eerst toetsen, dan uitwerken. Zie zo verloopt een BOPA-aanvraag.
Staat uw vraag er niet bij? Neem contact op.